一、招租情况

（一）出租方：佛山市南海区大沥镇河东社区河东经济联合社

 

（二）集体资产交易方案明细表：

序号

资产名称

资产类型

资产地点

项目面积(㎡)

计租面积

土地整理期

租赁时间

交易保证金

交易底价

土地整理期的履约保证金

租赁合同的履行保证金

准入条件

1

佛山市南海区大沥镇河东社区“龙船洛”专业市场地块“毛地”入市项目

资源性资产

大沥镇河东“青云桥”地块以东、广佛新干线以南、北海路以西、贵广高铁以北的大转湾片区“龙船洛”地块

84630.00平方米126.945亩；其中： 1、市场改造主体建设区域约36660.00㎡（54.99亩，即A、C地块）； 2、出租方自建返租物业区域约29053.33㎡（43.58亩，即D地块）； 3、权属人自建返租物业区域约18920㎡（28.38亩，即B地块）。 最终用地面积以政府职能部门认定面积为准。

1、市场改造主体建设区域约36660.00㎡（54.99亩，即A、C地块）； 2、出租方自建返租物业约74718㎡（即D地块）； 3、权属人自建返租物业约48640.32㎡（即B地块）。最终用地面积以政府职能部门认定面积为准。

1年

40年（含1年整理期）

¥20,000,000.00元（大写：人民币贰仟万元整）

1、市场改造主体建设区域（A、C地块）土地以25元/㎡/月(含税）； 2、返租物业（B、D地块）综合收益以18元/㎡/月（含税）

¥5,000,000.00元（大写：人民币伍佰万元整）

¥8,600,000.00元（大写：人民币捌佰陆拾万元整）

①竞投人须为中华人民共和国境内注册的营利法人机构，不接受自然人报名；竞投人须未被记录入“毛地”入市改造主体“黑名单库”，不存在违反诚信记录的情形。 ②实缴注册资本金不低于1000万元人民币（以验资报告为准）； ③不接受联合体参与竞投； ④竞投人必须是2020-2022年连续三年在佛山市每年纳税超1200万元的法人企业；

 

 

（三）项目地块概况：

1.项目地块位于大沥镇河东“青云桥”地块以东、广佛新干线以南、北海路以西、贵广高铁以北，土地整理面积共约84630.00平方米（折合约126.945亩，以下简称“项目地块”，见附件5），其中①市场改造主体建设区域约36660.00㎡（54.99亩，即A、C地块）；②出租方自建返租物业区域约29053.33㎡（43.58亩，即D地块）；③权属人自建返租物业区域约18920㎡（28.38亩，即B地块）。最终用地面积以政府职能部门认定面积为准。

项目地块已办理集体土地所有权证面积84630.00平方米（折合约126.945亩）【证号为：佛府南集有（2012）第0701431号、佛府南集有（2012）第0701432号、佛府南集有（2012）第0701433号、佛府南集有（2012）第0701434号、佛府南集有（2012）第0701435号、佛府南集有（2012）第0701436号、佛府南集有（2012）第0701437号】；已办理集体建设用地使用权证面积74344.76平方米（折合约111.52亩）【证号为：佛府南集用（2012）第0701442号、佛府南集用（2012）第0701444号、佛府南集用（2012）第0701447号、佛府南集用（2012）第0701448号、佛府南集用（2012）第0702853号、佛府南集用（2012）第0702855号、佛府南集用（2013）第0703156号、佛府南集用（2013）第0703157号、佛府南集用（2014）第0700085号、佛府南集用（2012）第0701446号、佛府南集用（2013）第0700952号、粤（2023）佛南不动产权第0114204号】。以上数据，最终以政府相关部门核定为准。

2.项目地块的所有权属佛山市南海区大沥镇河东社区河东经济联合社、佛山市南海区大沥镇河东社区虎榜股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇河东社区建设股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇河东社区胜利股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇河东社区和平一股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇河东社区和平二股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇河东社区和平三股份经济合作社7个农村集体经济组织。项目地块权属人共同将地块的改造权益转移给出租方，同意提供土地对项目地块进行开发、整理、改造、出租，具体权益分配和义务承担方式如下：若项目地块最终无法完成入市的，土地权益以及本协议未履行义务由地块权属人享有和承担。

 

（四）改造模式

由出租方与市场改造主体签订《土地前期整理协议》，市场改造主体建设区域（即A、C地块）按竞投结果价格计算（不低于25元/㎡/月，含税），由市场改造主体负责建设和运营；对自建返租物业区域（即B、D地块），由权属人和出租方按市场改造主体的设计和需求分别投资不少于48640.32㎡、不少于74718㎡的物业（共123358.32㎡）并返租给市场改造主体，相关工程由市场改造主体统一承建。出租方负责协助全部解约拆除等的相关具体工作，费用由市场改造主体承担。

 

（五）土地整理期及租赁时间：

1.土地整理期：壹年。自签订《土地前期整理协议》之日计算，双方按照协议的协定进行项目范围土地整理及移交；

2.租赁时间：自签订《土地前期整理协议》之日起计算40年（含1年整理期）。当达到移交条件时，竞得人与出租方签订《土地使用权租赁合同》。

 

（六）租金收取方式：

1.整理期内场地物业移交市场改造主体临时使用和管理，租金保障款为￥2,500,000.00元。出租方在签订《土地前期整理协议》之日起一年内完成出具地块规划条件，如果超期的，则由出租方扣减A、C地块相应超时的租金【计算标准为25元/㎡/月(含税）】给市场改造主体。

2.市场改造主体建设区域（A、C地块）土地以25元/㎡/月(含税）为底价进行公开竞投，每3年递增10%（递增时间自双方签订《土地前期整理协议》之日起算），设两年基建期（基建期从签订《土地使用权租赁合同》之日起算，期间免收土地租金）。基建期内必须完成B、D地块自建物业的整体竣工验收，物业合作运营期从物业整体竣工验收之日起计算。基建期结束后两年内须完成A、C地块建设项目整体竣工验收工作。

3.自《土地前期整理协议》签订3年内验收全部自建物业之日起计，为自建物业返租的第一周期；第一周期返租物业综合收益以18元/㎡/月（含税）为底价进行公开竞投，每3年递增10%（递增时间自自建物业验收之日起算），自建物业验收之日起计9个月为招商免租期，出租方与市场改造主体共同完成税票开具。B地块返租物业须缴纳的税金（包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税等）由出租方负责，D地块返租物业须缴纳的税金（包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税等）由出租方向市场改造主体另行收取（开具行政收据/集体组织收据）。出租方向市场改造主体另行收取B地块￥584,000.00元/年的项目统筹款（开具行政/集体组织收据），每3年递增10%，与返租物业综合收益的计缴周期一致；出租方向市场改造主体另行收取D地块￥1,800,000.00元/年的项目统筹款（开具行政/集体组织收据），每3年递增10%，与返租物业综合收益的计缴周期一致。

4.为体现权属人、出租方和市场改造主体“风险共担，收益共享”的合作精神，市场改造主体返租的B地块计算溢价分成：（附件6）

①市场改造主体返租物业招商合同每年总收益的解付顺序为：返租物业保底综合收益、返租物业须缴纳的税金（周期内）、市场改造主体用于项目区域的招商广告、宣传、运营及杂项等费用（按总收益的15%计算，以下简称市场改造主体运营费用），剩余的为溢价收益。如果总收益不足以按序解付物业返租保底综合收益的，由市场改造主体补足差额给出租方（该差额作为运营损失，在日后年度结算的溢价收益中，优先弥补给市场改造主体后再计算溢价收益分成）；如果总收益不足以按序解付返租物业须缴纳的税金的，作挂账处理，按照以下第②项约定的进行支付；如果总收益不足以按序解付市场改造主体运营费用的，作挂账处理，按照以下第③项约定的进行支付。

②市场改造主体返租物业在招商免租期后，溢价收益分成比例为5：5（各付各税）；返租物业须缴纳的税金，按每6年为一个周期，优先支付历年返租物业须缴纳的税金给出租方，如果该周期内不足以支付该周期内的税金，不足部分则权益清零。

③市场改造主体返租物业在招商免租期后，溢价收益分成比例为5：5（各付各税）；市场改造主体运营费用，按每6年为一个周期，优先支付历年市场改造主体运营费用给市场改造主体，如果该周期内不足以支付该周期内的市场改造主体运营费用，不足部分则权益清零。

④物业合作运营期内，每年核算出租方应收的返租物业综合收益总额，该总额由出租方负责向承租方开具税票并收取；该年度内余下的返租物业综合收益由市场改造主体向承租方开具税票并收取。

5.A、C地块的土地使用费及B、D地块的综合收益款每月缴交一次，承租方于当月15日前一次性支付当月的土地使用费及综合收益款给出租方。出租方收到土地使用费及综合收益款后，可按照相关法律、法规或政策规定开具发票等凭证。土地使用权证证载面积的变化不影响成交月土地使用费及综合收益款总价。

 

（七）准入条件：

1.竞投人须为中华人民共和国境内注册的营利法人机构，不接受自然人报名；竞投人须未被记录入“毛地”入市改造主体“黑名单库”，不存在违反诚信记录的情形。

2.实缴注册资本金不低于1000万元人民币（以验资报告为准）；

3.不接受联合体参与竞投；

4.竞投人必须是2020-2022年连续三年在佛山市每年纳税超1200万元的法人企业；

 

（八）特别约定：

1.若竞得人不是在佛山市南海区大沥镇内工商登记注册的法人企业，则竞得人在签订《土地前期整理协议》之前，竞得人须在在佛山市南海区大沥镇内成立实缴注册资本不低于1000万元人民币（以验资报告为准）的全资子公司运营项目，且竞得人与项目公司应就项目承担连带责任。

2.若竞得人为佛山市南海区大沥镇内工商登记注册的法人企业，可直接签订《土地前期整理协议》和《土地使用权租赁合同》，也可在佛山市南海区大沥镇内成立实缴注册资本不低于1000万元人民币（以验资报告为准）的全资子公司，直接以该全资子公司名义签订《土地前期整理协议》和《土地使用权租赁合同》。

违反本约定视为竞得人根本违约，竞得人须承担违约责任。

 

（九）建设要求：

1.本项目地块的规划性质现为商服用地，将会调整为容积率不低于4.5，建筑密度≤ 65%，绿化率≥ 10%的工业用地，若在整理期内无法完成上述调整，则市场改造主体有权解除《土地前期整理协议》，退出本项目。本项目建筑形态为综合体，按2200元/㎡的标准建设（具体以竣工图编制结算审核报告为准），在施工过程中，如遇到建筑材料市场价格波动、政府建筑规范调整等客观因素所导致的价格上升，超出上述标准部分由市场改造主体承担。市场改造主体建设区域（A、C地块）建筑面积不低于94246㎡，出租方自建返租物业区域（D地块）建筑面积不低于74718㎡，权属人自建返租物业区域（B地块）建筑面积不低于48640.32㎡。建筑首层层高不低于8米，第二层层高不低于5米，第三层层高不低于5米；首层荷载不低于2吨/平方米，第二层荷载不低于1吨/平方米，第三层荷载不低于1吨/平方米；项目建筑建设标准要求须报大沥镇人民政府审核同意后方可实施报建。

2.建设资金：B、D地块的投资建设资金由出租方按进度支付给市场改造主体：市场改造主体完成基础正负零，出租方支付20%的建设资金给市场改造主体；建筑物完成封顶，出租方支付50%的建设资金给市场改造主体；完成验收后，出租方支付20%的建设资金给市场改造主体；验收合格1年后，出租方支付10%的建设资金给市场改造主体。

3.承租方对宗地的建设、经营须按照环保部门要求对建设、经营项目进行环境影响评价，并严格按照建设、经营项目的环境影响评价建设污染防治设施，污染治理设施应当与建设主体工程或经营生产同时设计、同时施工、同时投产使用。另外，承租方还须按照消防、环保和安全生产部门要求经营项目，并签订《消防、环保及安全生产协议书》。

4.项目建设完工并通过整体竣工验收后，市场改造主体负责办理不动产权证，出租方负责配合市场改造主体办理，不动产权证由出租方保管。如非市场改造主体原因（包括但不限于因出租方拒绝配合、政策变更、建筑物非人为毁损原因）导致无法办理不动产权证的，市场改造主体不承担违约责任。

 

（十）保证金：

1.整理期的履约保证金￥5,000,000.00元，整理期结束后由出租方无息退还给市场改造方；

2.租赁期的履约保证金：￥8,600,000.00元，租赁期满，由出租方无息退还给承租方；

3.基建期保证金￥20,000,000.00元（承租方在项目地块取得规划条件之日起7日内缴交基建保证金给出租方）。

基建保证金的处理方式：承租方完成施工许可证审批，由出租方无息退回50%的基建保证金给承租方；承租方完成基础正负零，由出租方无息退回20%的基建保证金给承租方；建筑物完成封顶，由出租方无息退回20%的基建保证金给承租方；承租方完成验收，由出租方无息退回10%的基建保证金给承租方。

 

（十一）税收考核：自A、C地块建设项目整体竣工验收之日次年起第3年、第4年、第5年，连续3个完整会计年度，市场主体建设区域（A、C地块）建筑物内登记注册的企业在大沥镇辖区内经营纳税总额累计不低于60万元/亩（以A、C地块正式出具的规划条件中工业用地总面积为基数）。经营纳税包括增值税、企业所得税，但不包括股权转让、物业或设备处置、工程建设等环节产生的税收，也不包括滞纳金、罚金、罚款、税务稽查及滞纳金等处罚性纳税，经营纳税金额按税收入库期计算。经营纳税额每年核实一次，承租人须在下一个自然年的7月1日前向监管部门提供上一年度的完税证明材料，材料包括由税务部门开具的企业完税证明等资料。同时，考核期结束后承租人须委托具有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所针对3年考核期出具对应的专项审计报告。若税收未达到约定税收要求的，须双倍缴纳差额部分作为违约金。如考核期内，遇到不可抗力因素，导致承租方不能履行考核约定义务的，承租方应在不可抗力事件发生后6个月内向镇政府负责产业监管的部门书面申请考核延期，并提供相关证明，经监管部门同意后延期考核。

 

（十二）产业方向：本项目产业方向为商贸流通业及生产制造业，其中商贸流通业指商品流通和为商品流通提供服务的产业，主要包括批发和零售贸易业、仓储业、交通运输业等。自A、C地块建设项目整体竣工验收之日次年起5年内，须在市场主体建设区域（A、C地块）上盖建筑物内引进或培育不少于2间“四上”企业，以企业工商登记注册地址为准。“四上”企业是指规模以上工业企业、资质等级建筑业企业、限额以上批零住餐企业、国家重点服务业企业等四类规模以上企业。迁入本宗地建筑物内的“四上”企业，须自迁入之日起（以工商登记营业执照为准）持续2个年度以上（含2年）处于在库状态；若迁入后升规的，须为升规后持续2个年度以上（含2年）处于在库状态。若引进或培育的“四上”企业数量未达以上要求的，每少一间须缴纳100万违约金，以此类推。

 

（十三）固定资产投资任务：自签订《土地使用权租赁合同》之日起，至A、C地块建设项目整体竣工验收之日届满三年止，在市场主体建设区域（A、C地块）的固定资产投资总额不低于500万元/亩（以A、C地块正式出具的规划条件中工业用地总面积为基数）。固定资产投资总额包括但不限于建筑物、构筑物及其附属设施等的基建投资，购置生产设备、技改费用等投入，但不包括租金及流动资金，以有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所出具的报告等审核文件为准。若固定资产投资未达到约定固定资产投资要求的，须缴纳1000万元的违约金。

上述第（十一、十二、十三）条须与大沥镇人民政府签订项目监管协议。竞得人在大沥镇人民政府书面通知违约之日起30日内，须向出租方支付违约金。

 

（十四）转让及转租

1.租赁期间，承租方将租赁物、附属设施及在承租后增建、改建的建筑物、构筑物及设施（含部分）转租/分租给第三方使用的，须向出租方书面报备，且租赁合同期限不得超过本合同约定的土地使用期限，不得一次性收取第三方三年或三年以上租金，且一次性收取的租金总额不得超过合同履行保证金的两倍，租金收取间隔不得少于一次性收取的时间；

2.承租方不得将《土地使用权租赁合同》部分转让给第三方的，否则视为根本违约，出租方将没收承租方的保证金、收回出租地块和地上建（构）筑物、附属设施并按合同的有关规定追究承租方的违约责任。如确有转让需要，待项目整体通过竣工验收及办理完成不动产权证后，在征得出租方书面同意后可将《土地使用权租赁合同》整体转让给第三方，且需向出租方交纳租赁合同当月月租金金额作为手续费。

 

（十五）土地使用税、房产税：本项目的土地使用税由出租方承担，A、C地块的房产税由市场改造主体承担，B地块的房产税由出租方承担，D地块的房产税由市场改造主体承担。

 

（十六）整理所产生的费用，包括但不仅限于拆迁费、办证费、评估费、调规及对外购买服务、上盖建筑物的拆除及土地平整费用等，由市场改造主体承担。改造项目范围内的建筑物权益归市场改造主体所有，各级政府对项目相关的政策奖励及优惠政策按三方（权属人、出租方、市场改造主体）建筑总面积占比计算。

 

（十七）市场改造主体负有项目地块范围内的全部物业、广告位、车位等的运营和收益，负责项目地块以内及项目地块东侧胜利新村居民点的市政环卫转运配套工作，市场改造主体承担相应费用。

 

（十八）自签订《土地前期整理协议》之日起一年内，出租方负责完成项目地块内的10KV、110KV高压线路的迁改。

 

（十九）本项目地块尚未到期的合同共2宗（以下简称被整理人），拆迁补偿标准参照大沥镇政府主导改造项目的拆迁补偿标准执行，经评估，解约补偿金为￥12,933,339.00元，出租方与被整理人已签订《大沥镇河东社区“龙船洛”专业市场提升项目解约补偿协议书》，由市场改造主体承担解约补偿金。自产生竞得人并与出租方签订《土地前期整理协议》后，竞得人须向出租方缴纳解约保证金计￥25,866,678.00元（相当于双倍解约补偿金）。出租方与被整理人已约定自《土地前期整理协议》签订之日起一年内，出租方督促被整理人理顺并完成与实际使用人的解约工作，自被整理人与出租方签订全部的“提前解除租赁合同协议书”之日起5个工作日内，出租方将解约补偿金￥12,933,339.00元支付给被整理人，将余下的解约补偿金￥12,933,339.00元退回给竞得人。

 

（二十）为保障权属人收益，市场改造主体在市场改造主体建设区域（A、C地块）前9年缴交土地租金的总收益、前9年缴交（B、D地块）物业返租综合收益的总收益，合计构成保底租金，在前9年进行分摊缴交（见附件2）。

 

（二十一）出租方在B、D地块的建设标准（按2200元/㎡），以及收取返租物业的综合收益，均按照B地块48640.32㎡、D地块74718㎡的建筑面积进行计算，市场改造主体在上述建筑面积基础上再自行投资增加的上盖建筑面积，其收益归市场改造主体所有。

 

（二十二）竞投公告未详细明确的相关事宜，以本交易方案后面部分中的交易须知、协议及合同协定的内容为准，请务必认真通读整份交易方案。

 

二、竞投注意事项：

报名人是指报名参与竞价的人员。

竞价意向人是指已按要求交纳交易保证金的报名人。

竞价人是指被确认有竞价资格的竞价意向人。

 

（一）如仅有1名竞价意向人，无论是否到场，视为本次交易以底价成交，该竞价意向人为竞得人,若该竞得人未能现场签订《成交确认书》的，必须在交易结果公告之日起5个工作日内到本交易场所进行签订，否则视为该竞得人反悔，交易保证金全额不予退还和出租方有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额。

（二）如有2名或以上竞价人参与竞价，则按以下方式确定竞得人。

1．若竞价人到场参与竞价，则按照价高者得原则确定竞得人。

2．若全体竞价人到场但均没有参与竞价造成无法确定最终竞得人的，则以摇珠或抽签等随机抽取方式在全体竞价人中确定竞得人，本次交易以底价成交。

3．若全体竞价意向人均不到场参与竞价造成不能确定竞得人的，则以摇珠或抽签等随机抽取方式在全体竞价意向人中确定竞得人，本次交易以底价成交。

4．若竞投标的存在原承租方，原合同已约定或双方协议约定同等条件下原承租方享有优先权，且原承租方进场参与竞价并现场表示愿意按最高报价成交的，则原承租方为最终的竞得人（注：原承租方身份证明文件由出租方出具，并与其他立项资料一起送审）。

（三）若无人报名或无合资格的竞价意向人，另行组织交易。

（四）经相关部门及出租方认定其有下列行为之一的，交易保证金全额不予退还和出租方有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额：

1.竞价人相互串通竞价的；

2.竞价人采用不正当手段竞得标的物的；

3.竞价人提供虚假材料或虚假情况的；

4.竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金）；

5.严重扰乱竞价会议现场秩序；

6.其他法律法规以及交易方案规定的情形。

 

三、报名方式及报名时间、地点

（一）有意参加竞投者必须提交以下资料：

1.企业法人报名须提供：

（1）如经办人为法定代表人，须提供有效营业执照原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人第二代身份证原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人证明书原件1份，实缴注册资本金不低于1000万元人民币的验资报告原件1份，提交2020-2022年连续三年在佛山市每年纳税超1200万元的纳税证明的复印件，提交不存在违反诚信记录的承诺函原件1份（格式见公告附件），不是联合体竞投的承诺函原件1份（格式自拟）。所有复印件、证明书均需加盖单位公章。

（2）如经办人为授权委托人，须提供有效营业执照原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人第二代身份证复印件1份、法定代表人证明书原件1份、法定代表人授权委托书原件1份、受托人第二代身份证原件及复印件1份（原件核对后退回），实缴注册资本金不低于1000万元人民币的验资报告原件1份，提交2020-2022年连续三年在佛山市每年纳税超1200万元的纳税证明的复印件，提交不存在违反诚信记录的承诺函原件1份（格式见公告附件），不是联合体竞投的承诺函原件1份（格式自拟）。所有复印件、证明书、委托书均需加盖单位公章。

（二）报名地点：大沥振兴路54号之四镇交易所首层大堂综合室

（三）报名时间：2023年09月22日至2023年09月28日下午16时00分截止（北京时间，法定节假日除外）

 

四、开标时间、地点
（一）确认身份时间：2023年10月17日上午9时30分至10时00分

（二）竞拍会议时间：2023年10月17日上午10时00分

（三）递交资料及开标地点：大沥振兴路54号之四镇交易所开标3室。

 

五、联系方式

大沥镇公共资源交易所联系人：沈小姐、叶小姐     联系电话：0757-85583010

出租方联系人：陈小姐    联系电话：0757-85766006

 

 

出租人：佛山市南海区大沥镇河东社区河东经济联合社

2023年09月06日