一、项目背景

佛山市南海区大沥镇联滘社区联滘股份合作经济联合社（下称“联滘经联社”）于2013年11月15日成立了佛山市智汇星文化教育投资有限公司（下称“智汇星公司”），智汇星公司与佛山市南海区大沥世盈实业有限公司（下称“世盈公司”）共同作为举办者，在联滘经联社自有土地和物业上筹办建成了佛山市南海区石英实验学校，建成的全部建（构）筑物不动产权均登记在联滘经联社名下。智汇星公司与学校办学团队佛山市南海区石英实验学校之间存在合作协议，合作期限自2016年8月1日至2026年7月31日，现已协议终止上述合作。

联滘经联社拟有偿提供现有土地、已建成物业与合作开发部分（配套使用区域）、教学资产设备一批，竞得人竞投租赁该场地，自行出资举办、运营全日制九年一贯制（包括小学和初中）民办学校，联滘经联社按照本项目租金及管理费标准向竞得人收取费用。竞得人承接智汇星公司100%的股权，成为智汇星公司的唯一股东，智汇星公司已与世盈公司协商一致，世盈公司退出本项目，学校举办者变更等相关手续由智汇星公司与竞得人按照相关规定自行办理。

为确保学校的正常运作，本项目拟同时对佛山市南海区石英实验学校校舍租赁及佛山市智汇星文化教育投资有限公司股权转让进行竞投。现委托广东德汇工程咨询有限公司组织本次项目的竞投工作。

二、招租物业情况

（一）出租方：佛山市南海区大沥镇联滘社区联滘股份合作经济联合社

（二）集体资产交易方案明细表：

 

项目名称	项目类型	项目地点	合同履行期限	交易底价
佛山市南海区石英实验学校校舍租赁及佛山市智汇星文化教育投资有限公司股权转让竞价项目	经营性资产	佛山市南海区大沥镇	自物业使用权租赁合同签订之日起20年	1、校舍租金交易底价54.30元/月/平方米。 2、合作开发部分对应租金为10.00元/月/平方米（固定价格，为不竞争价格）。
	公司股权交易		自《股权转让协议书》签订之日起至完成《股权转让协议书》约定义务之日止	佛山市智汇星文化教育投资有限公司100%的股权，转让价为3,100,000元（固定价格，为不竞争价格）。

（三）资产明细

1.租赁资产情况（详见附图）

（1）校舍租赁资产明细：联滘经联社提供土地、物业与配套教学资产设备一批，其中教学楼4栋，建筑面积44019.1平方米。

（2）合作开发部分资产明细：①教师宿舍1栋，建筑面积1795.1平方米；②学生宿舍1栋，建筑面积10770.51平方米；③师生饭堂1栋，建筑面积约5633.11平方米；④地下停车位50个。

注：合作开发部分物业的使用可能存在因签署在前的合同的争议而影响使用的情况，该签署在前合同争议可能会影响竞得人的潜在利益，请竞投人留意相关风险。如需了解可通过本方案所载联系方式咨询，竞投人参与竞投即表示愿意自行承担相关风险。

《学校校舍和合作开发部分（建筑面积）统计表》

单位：平方米
房地 座落	房屋情况		土地情况				权属人
	建基面积	建筑面积	用途	地号	自用面积	使用权证号
1号教学楼	1819.56	16582.15	教育	440605007003JB02329	19764	南府集用(2015)第0700314号	佛山市南海区大沥镇联滘股份合作经济联合社
2号教学楼	2577.59	11286.98	教育
3号教学楼	1095.78	7196	教育
4号教学楼	3626.33	8953.97	教育
学生 宿舍	2816.56	10770.51	商业	440605007003JB02307	18395.8	南府集用(2014)第0702165号
教师 宿舍		1795.1	商业
饭堂		5633.11	商业
校园 空地	0		教育	440605007003JB02330	2189.3	南府集用(2015)第0700315号
			教育	440605007003JB02331	3130.2	南府集用(2015)第0700302号
			教育	/	4012.23	粤（2023）佛南不动产权第0108636号
滘口后尾地地段不动产证	/		教育	/	2052.64	粤（2023）佛南不动产权0013788号
街心公园不动产权证	/		教育	/	3775.2	粤（2019）佛南不动产权0069251号（学校使用面积1632）
合计	11935.82	62217.82			53319.37

2.智汇星公司资产明细：以《佛山市智汇星文化教育投资有限公司清产核资专项审计报告》为准。

（四）租金及管理费费用（含税）交易底价（以人民币为结算单位，以下同）：

联滘经联社收取的费用包括租金及管理费（含税），租金和管理费标准、支付方式和期限如下：

1.竞得人应按照物业使用权租赁合同的约定支付校舍租金及管理费。

（1）租金标准：

①校舍租金交易底价为54.30元/月/平方米（含税），计租面积为44019.1平方米。

②合作开发部分资产面积为18198.72平方米，对应租金为10.00元/月/平方米（含税）（固定价格，为不竞争价格）。

（2）管理费标准：按照【管理费=（当期招生人数-180）*12870*当期涨幅+（当期招生人数-2408）*12870】的原则核算管理费。

说明：

①管理费按学期计提，当期招生数按照年度首学期在校人数为准，2408人为招标当年在校人数，12870为管理费固定计算系数；

②当期涨幅是指当期收费标准与本交易方案公布前一学年收费标准39000元/年之间的差额比（本数保留小数点后两位，第三位小数四舍五入）。若管理费总额计算为负数时，管理费直接计为0；

③180人为承诺免费户籍生人数，不计算在管理费收取范围内。

2.支付期限：一年分为两个支付期，即上半年、下半年各为一个支付期。竞得人在签订《股权转让协议书》及《物业使用权租赁合同》后，应于2023年10月31日前支付第一期租金与管理费，以银行转账方式汇入联滘经联社指定账户。此后每个支付期首月（即每年三月和九月）的15日前竞得人向联滘经联社支付当期租金与管理费，竞得人如需委托第三方支付，须书面征得联滘经联社的同意且以不损害联滘经联社实际收益为前提。

3.租金/管理费缴付需开具相应合法票据。如竞得人未按期交纳租金或管理费的，则按欠交租金或管理费总额每日1‰向联滘经联社交纳迟延支付违约金至交清欠款之日止；如竞得人超过连续90日尚未交清租金或管理费的视为违约，联滘经联社有权提前解除合同，没收履约保证金，无条件收回土地及物业及配套的教学设备设施，同时竞得人必须配合联滘经联社将办学许可证的智汇星公司100%股权转至其指定方名下，股权转让不设对价，产生的税费由竞得人承担。

（五）股权转让相关情况

（1）股权转让基准日：2023年5月31日

（2）股权转让款：人民币3,100,000元

（3）股权转让款支付期限：自《股权转让协议书》签订之日起3日内。

（4）股权转让款需开具相应合法票据，由此产生的全部税费由竞得人承担，双方应互相配合进行项目交易的相关税费申报和缴纳工作。

（5）自股权转让基准日起，智汇星公司的债权债务由智汇星公司和竞得人承接；股权转让基准日前，仍由联滘经联社承担相应责任和享有相应权益。

（6）目前该股权由佛山市中级人民法院【执行裁定文书号：（2021）粤06民初161号、执行通知文书号：（2021）粤06执保146号】所冻结，冻结期限自2021年11月11日至2024年11月10日，待联滘经联社与第三方及法院协商处理并解封该股权后，竞得人应按所签订的《股权转让协议书》的约定办理相关变更手续。上述股权冻结的解冻手续正在办理当中，竞得人参与本项目竞投即表示充分知悉相关风险和责任，如对本项相关事宜存有疑问，可直接联系联滘经联社以了解相关情况。

（六）税费承担约定

联滘经联社依含税费用按上述租金、管理费数额向竞得人开具租赁和管理费发票，本项目产生的所得税由各自承担，土地使用税由竞得人承担。

（七）选取方式：综合评分。竞投人以校舍月租金单价54.30元/月/平方米（含税）作为交易底价向上报价，采用一次报价原则。

（八）其他情况说明：

1. 学校的举办者现为智汇星公司及佛山市南海区大沥世盈实业有限公司，办学团队为佛山市南海区石英实验学校，竞得人竞得校舍租赁权及成为智汇星公司的唯一股东后，需按照约定以智汇星公司作为举办者继续举办学校，世盈公司已与智汇星公司协商一致退出本项目，学校举办者变更等相关手续由智汇星公司与竞得人按照相关规定自行办理，竞得人应当按照各级教育、民政部门的要求，负责学校的运营管理，并顺利完成教师团队的对接与过渡，确保学校持续保持正常运作。变更完成后，智汇星作为学校的举办者依法享有权利、承担义务，应严格按照合同约定及经联社要求保证办学质量。且竞得人保证不得改变租赁物业用途，在未经联滘经联社书面同意和相关职能部门审批同意之前不得随意进行校舍扩建、学校迁建等相关事项，否则视为根本违约。

2.竞得人负责学校设备设施的更新维护，包括但不限于电器教学设备、办公家具、监控系统、厨房设备等。租赁期内竞得人负责校舍更新维护及新增教学等相关设备投入，若需进行校舍的加建、改建、扩建等必须经过联滘经联社书面同意和相关职能部门审批同意方可实施，并不得影响现有校舍的安全。合同期满或因竞得人原因提前终止租赁的，竞得人新增投入的教学设备和加建、改建、扩建部分也归联滘经联社所有。

3.竞得人须在物业使用权租赁合同签订之日起30日内缴纳租赁履约保证金人民币5000万元，租赁期满后且竞得人无违约行为前提下，在合同终止后30日内无息退回竞得人。竞得人逾期缴付保证金的，每逾期一天须按逾期金额的1‰向联滘经联社缴纳违约金，逾期超过30天的，联滘经联社有权无条件解除合同并收回土地及物业及配套的教学设备设施，同时竞得人必须无条件配合联滘经联社将办学许可证的智汇星公司100%股权转至其指定方名下，股权转让不设对价，产生的税费由竞得人承担。

4.其他要求

（1）竞得人依法和根据学校章程规定的权限和程序参与学校的办学和管理。竞得人依法和根据学校章程规定的权限和程序参与学校的办学和管理。竞得人企业注册地非大沥镇范围内的，竞得人须在《物业使用权租赁合同》和《股权转让协议书》签订前新设立一间注册地为大沥镇的独立核算全资子公司进行运营管理，需由全资子公司签订物业使用权租赁合同和股权转让协议书，竞得人与该全资子公司就《物业使用权租赁合同》和《股权转让协议书》的履行向联滘经联社承担连带保证责任。

（2）租赁期内，竞得人须承担一切与项目办学的使用、经营相关的费用：包括但不限于项目的土地使用税、办学的一切经营管理费用、成本支出和因竞得人责任产生的第三方索赔、相关税费，土地、建构筑物维修维护保养、设备设施更新维护费用等其它与项目经营相关所有费用。如涉及改变该土地使用用途或改变建筑物结构的，须得到联滘经联社书面同意，并报相关职能部门审批后方可实施，费用由竞得人承担。

（3）租赁期内，竞得人必须购买土地上盖建筑物的等额保险，第一受益人为联滘经联社。期间建筑物因灭失、损坏等原因获报保险赔偿金的须优先用于建筑物的修复和重建，不足部分由竞得人补足。

（4）租赁期内，项目运营过程中，建构筑物或设备设施须委托第三方专业机构托管的，全部费用由竞得人负责，包括但不限于消防设备监测、强弱电检测、电梯维保、视频监控等。

（5）租赁期满或因不可抗力或因竞得人违约而导致合同终止或解除时，由竞得人负责处理教师及学生教学上的遗留问题并承担相应遣散费用，若竞得人未能按要求处理教师及学生教学上的遗留问题并承担相应遣散费用，联滘经联社有权使用履约保证金进行垫付。土地、建筑物、设备设施等资产全部由联滘经联社收回，竞得人应在合同终止后30日内配合完成交接手续。因竞得人未依照约定处理前述问题，而导致联滘经联社或后续使用人无法在土地及建筑物范围内正常使用的，竞得人应向联滘经联社支付违约金，违约金金额参照违约时点第三方专业评估机构出具的租金评估价格标准的两倍计算。

（6）租赁期满时，联滘经联社应与竞得人友好协商，经双方协商同意，在符合法律法规和政策规定前提下，同等条件下竞得人具有优先续约权。如竞得人无续约意向，竞得人需配合联滘经联社或联滘经联社指定的第三方办理智汇星公司股权转让工作，股权转让不设对价，产生的税费由双方承担。

（7）为提升联滘社区的美丽乡村建设、社区学生的助学补贴计划等便民服务，竞得人应保证租赁期内每年支持联滘社区的社会经济发展，首年支持联滘社区经济发展不少于100万元人民币的款项，应于签订物业使用权租赁合同之日起30日内一次性支付，收取款项时开具联滘经联社农村集体经济组织收据。次年起支付金额及支付方式由竞得人与联滘经联社另行商定。

（8）竞得人保证，竞得人竞得本项目后，应按照经联社要求提供学校交接方案。学校的交接方案由竞得人提出，经联社给予配合，但竞得人需保证学校交接的顺利，维持学校正常和稳定运作，确保现任校长及管理团队、管理班子保持稳定至少一届（即截止至2027年9月1日）以上（除因行业主管部门要求调整除外），学校人事任免权由现任校长负责，交接方案并应听取教育部门的指导意见；教师、职工工资待遇按照不低于现有薪酬方案执行，确保现教职工工资薪酬、教师配置职数不低于现有方案。另外，竞得人保证学校按照预算制实施运营管理，除人员经费外的生均公用经费按照镇属公办中学标准的1.5倍落实，大型建设修缮、教学设施设备更新等专项投入除外。竞得人应知悉并同意参照大沥镇同类型民办学校（如加美实验学校）聘任校长的薪酬标准与现任校长签订聘用合同，且确保至少履约至2027年9月1日。

（9）如因不可抗力、法律或政策变化以及其它客观原因导致学校无法正常运营或竞得人及其项目公司无法正常参与办学的，竞得人有权要求解除物业使用权租赁合同和股权转让协议书，联滘经联社应于接竞得人通知后30日内无息全额退还履约保证金及股权转让款，产生的税费由双方承担。

5.特别约定

竞得人需无条件接收联滘股民籍身心健康适龄儿童入学，提供免收学杂费的学位180个给联滘股民籍学生。以上免收项目仅限学杂费，除学杂费外的其它费用，包括且不限于住宿费、伙食费与其他代收费用按正常标准收取。免费限额数量优先用于满足一年级入学新生，由低年级开始往高年级按顺序使用，超过免费限额数量的联滘股民籍学生应缴学杂费等按学校收费标准由联滘经联社支付。2022年联滘股民籍学生数量为551人。 

三、交易方式及其他

（一）本项目通过大沥镇集体资产管理交易平台公开竞投交易。

（二）交易底价：按照交易明细表所示交易价格确定。

（三）本项目需缴纳交易保证金人民币1000万元。

（四）竞投公告未详细明确的相关事宜，以本交易方案及其全部附件内容为准，请务必认真通读整份交易方案。

 

四、交易准入条件

（一）竞投人必须是中华人民共和国境内已注册并合法运作的企业，须提供有效营业执照复印件并加盖公章；

（二）竞投人须提供以竞投人名义在中华人民共和国境内同一家银行且同一营业网点同一天开具的拥有不少于5000万元人民币的银行存款资金证明（该证明开具日期应为报名公示期间任意一天）；

（三）本项目不接受联合体参与竞投交易。

五、竞投报名须提供资料

（一）竞投人报名时必须提交以下资料（以下所有资料复印件均需加盖公章，原件核对无误后退回）：

1.以企业法人名义报名的，须提供有效营业执照原件及复印件1份，法定代表人身份证原件及复印件1份，法定代表人证明书1份；如需办理委托手续，必须提供授权委托书1份，授权委托书上必须详细记载授权事项（包括代为提交报名材料、代为参与竞投交易、代为签署相关文书等）。受托人身份证原件及复印件1份（所有复印件、证明书、委托书均需加盖公章）；

2.银行存款资金证明原件1份；

3.非联合体参与竞投交易。（提供声明函并加盖竞价人公章，格式自拟）

六、报名方式及竞投时间、地点

1、报名地点：佛山市南海区桂城街道C时代互联网产业园3座304B（广东德汇工程咨询有限公司）

2、报名时间：2023年 7月20日至2023年7月26日下午4:00截止（北京时间，法定节假日除外）

3、竞投时间、地点

（1）确认身份及递交资料时间：2023年 8 月 10 日上午10:00-10:30  

（2）竞投会议时间：2023年 8 月 10 日上午10:30

（3）递交资料及竞投会议地点：大沥镇振兴路54号行政服务中心大院四号楼镇交易所一楼开标三室

七、本项目的最终解释权归联滘经联社，未尽事宜以交易方案为准。

八、联系方式

佛山市南海区大沥镇联滘社区联滘股份合作经济联合社

联系人：钟先生 

联系电话：0757-85570237 

 

广东德汇工程咨询有限公司

联系人：黄工   

联系电话：0757-86705717

 

 

广东德汇工程咨询有限公司

二〇二三年七月十九日